当夜，秦浩然把自己关在书房里，铺开一张宣纸，开始写一道奏折。
这道奏折不好写。
要向皇帝哭穷，但不能让皇帝觉得他无能。
要向皇帝要钱，但不能让皇帝觉得贪婪。
要把太子东宫的困境如实上奏，但不能让皇帝觉得太子受委屈是詹事府的失职。分寸之难，正在于此。
“臣秦浩然谨奏：臣自去岁腊月奉旨接掌詹事府，夙夜忧惧，唯恐有负圣托。数月以来，悉心清查东宫产业，乃知积弊之深，非一日之寒……”
他把东宫内库账实不符、田产被侵占、店铺亏损、庄头管事层层剥扣的情况，写得清楚，不夸张，不隐瞒，也不添油加醋。
写完之后，笔锋一转，写道：
“臣非敢怨天尤人，亦非欲追究前任。然太子殿下日进德业，所需用度、教养、属官俸给、宫室修缮，无一不需银钱。今东宫库银不足四千两，田产收益十不存五，店铺亏损过半，如此窘迫，臣恐有伤国本。
臣尝闻‘国无三年之蓄，国非其国’。东宫虽非朝廷，然储君之体，关系社稷。今圣上清查天下庄田，以纾民困、以实国库，臣敢请圣上亦垂念东宫，允臣以詹事府之名，整治北城废地，以地生财，以财养宫。
此事若成，不惟东宫用度无虞，亦可为朝廷安置流民、整饬京畿，一举数得，伏望圣裁。”
写完之后，他从头到尾读了一遍，改了几个字，又读了一遍，觉得语气还算得体。
等墨迹晾干，然后封好，叫来顺子：“明日一早，送通政司。”
顺子接过奏折，应了一声，退了出去。
奏折递上去的第三天，天奉帝在乾清宫召见了秦浩然。
“秦卿，你这份奏折，朕看了。东宫真的这么穷？”
秦浩然没有直接回答，而是从袖中取出一份抄录的《东宫产业清查总册》摘要，双手呈上：“圣上请看。这是臣清查之后的汇总。太子名义上的收入，每年俸禄银一千二百两，米一千二百石。
赐田二十三处，一万八千余亩。皇庄五处，三千余亩。店铺十二间；矿场、草场、渔场若干。可实际收益，俸禄银被内库各项杂费扣去大半，田产收益十不存五，店铺亏损过半。东宫内库现银，不足四千两。”
皇帝接过册子，翻了几页，脸色越来越难看。他把册子往案上一摔，声音里带着压抑不住的怒意：“这些奴才！朕把太子交给他们，他们就是这样伺候的？侵吞田产、克扣用度、欺上瞒下，一个个活得不耐烦了！”
秦浩然连忙起身跪下：“圣上息怒。臣不是来告状的，是来求圣上给太子指一条路。侵吞的事，臣会慢慢查，慢慢追。可眼下最要紧的，是东宫没有银子。太子还小，将来读书、延师、建府、娶妻，哪一样不要钱？总不能事事都指望圣上内帑。”
“你奏折里说的整治北城，是怎么回事？细细说来。”
秦浩然心中一亮，知道皇帝松口了。他深吸一口气，开始逐条禀报。
从北城的现状讲起，废弃官署、内监外宅、旧仓场、无主坟地，荒地遍地，流民聚集。
讲到如何整治，修路、挖沟、植树、建宅、配套，把北城改造成高端坊巷。讲到如何创收。
土地增值、宅院出售、租金、管理费，细水长流，一本万利。
秦浩然讲得很细，每一个环节都考虑到了，每一个数字都有依据。
皇帝听着，脸上的表情从阴沉变成专注，从专注变成思索。
秦浩然讲完之后，天奉帝开口：“秦卿，你这个计划，需要多少银子？”
秦浩然犹豫了一下，伸出了三根手指。皇帝皱眉：“三万两？”
秦浩然摇了摇头：“三十万两。但臣不需要圣上一次性拨给。臣只需要五万两启动银子，剩下的臣必然能筹集到。
等北城的地价涨了，宅院卖出去了，银子自然就回来了。臣估算过，三年之内，不但能还清借贷，还能为东宫净赚五万两以。”
“三十万两…你倒敢开口。朕一年拨给太子的用度才多少？你一张嘴就要五万两。万一亏了，怎么办？”
秦浩然斩钉截铁地说：“臣以性命担保，不会亏。”
“你啊…胆子越来越大了。行，朕给你五万两。从内帑出，不经过户部。另外，朕会让密卫和顺天府配合你。北城的事，你放手去办。但有一条，不能扰民，不能强拆，不能激起民变。那些流民，你要安置好。”
秦浩然叩首：“臣遵旨。圣上放心，臣一定把北城整治好。”
皇帝摆了摆手：“起来吧。还有一件事，太子身边的刘安，朕会处理。你不用管了。”
秦浩然叩首谢恩，退出了乾清宫。
秦浩然回到詹事府，立刻召集了所有属官。他把皇帝的口谕传达了一遍，然后开始分派任务。
“王敬兄，你负责总揽全局，协调各方。詹事府这边的事，你替我把关。北城整治，千头万绪，我一个人盯不过来，你多费心。”
王敬躬身领命：“下官定不辱命。”
秦浩然又看向赵世卿和孙承恩：“赵主簿、孙录事，你们负责账目。所有收入、支出，每一笔都要登记在册，按月汇总，送我审阅。账目要清楚。将来御史查账，不能有任何把柄。”
赵世卿和孙承恩齐声应道：“下官遵命。”
五万两银子到账的第三天，秦浩然便开始了北城计划的第一步，收地。
秦浩然没有自己出面，而是让王敬带着赵世卿、孙承恩，会同顺天府通判许慎行，一家一家地跑。
先从最棘手的开始，那些被勋贵侵占的官地。
第一站是德胜门内，武安侯的别业。
武安侯郭勋，是开国功臣之后，世袭罔替，在朝中根基深厚。
他的别业占地数十亩，其中一大半是侵占的内监外宅。秦浩然派人查过鱼鳞册和黄册，铁证如山。王敬带着人去了，郭勋不在家，管事的不认账。
王敬也不急，把地契、鱼鳞册、黄册的抄本摆在桌上，一条一条地念。念完之后，说了一句：“郭侯爷若觉得这些证据不实，可以到詹事府来对质。詹事说了，不勉强，不强拆，不逼迁。但朝廷的法度在这里，太子的产业在这里。请转告郭侯爷自己掂量。”